土地相続の流れ
土地相続の流れ
１．遺言書の有無を確認する
故人が遺言書を書いていたら、家庭裁判所で検認を受け、開封します。
２．相続土地の調査
土地を相続するかしないかを相続人で協議して決めます。
３．相続人の確認
誰が法定相続人に当るかを確認します。
４．遺産分割協議書の作成
相続人が集まって誰が何を相続するかを話し合って決め、遺産分割協議書を作成します。
５．申告と納付
税務署に申告と税金の納付をします。
土地相続に必要な書類
土地を相続する場合には、手続の流れに沿って必要な書類を集めて進めていきます。
被相続人の出生から死亡までの除籍・原戸籍・戸籍全て
例えば、東京で生まれ、その後長野に引越しし、長野で死亡した場合には、長野と東京のそれぞれから書類を取り寄せる必要があります。
法定相続人の現在の戸籍
法定相続人については全員分の戸籍が必要になります。
相続財産を取得する人の住民票
相続財産を取得する人の数に応じて住民票を取り寄せる必要があります。
全相続人の印鑑証明
遺言書がある場合には不要ですが、遺産分割協議書を作成した場合には、相続人全員の印鑑証明が必要になります。
固定資産評価証明書
市町村役場取得することができます。
事業的規模のメリット
事業的規模として認められる場合、不動産収入として所得税等の申告をする場合でも有利になるポイントがあります。
青色申告特別控除
貸家５棟、または貸室１０室を超えると事業的規模となります。
きちんと記帳して青色申告すれば、青色申告特別控除が65万円になります。
専従者給与の支払い
事業的規模となると専従者給与を支払うことができます。
賃貸業の仕事に従事していれば、会社を設立しなくても、奥さんに給与を払うことができます。
奥さんは給与所得控除が65万円、基礎控除が38万円ありますので、合計103万円までは本人には所得税がかからなくなります。
奥さんの税金がかからずに、専従者給与として給与を支払うことができるのです。
不動産管理会社の活用
所得税は累進課税となっているので、管理会社を作って、所得の高い方から低い方へ所得を移転すれば、税額合計を下げることができます。
移転する方法は下記の通りですが、会社として実態のともなっていない場合（管理業務の実在性がない場合）は、税務上否認されることがありますので注意が必要です。
管理委託方式
まず、賃貸の管理を設立した管理会社に委託します。
管理会社に収入が入るので、自分の配偶者などを役員にして給与を支払います。
そうすることによって、オーナーの収入が分散されることになりますので、所得税・住民税が安くなります。
一括賃貸方式
管理だけを委託するのではなく、建物全てを設立した管理会社に賃貸します。
管理会社は第３者へ転貸します。
その代わりに管理会社は空き室などのリスクも背負うことになります。
そのため、管理委託方式に比べ、管理料は高くなります。
不動産保有方式
個人所有の建物を法人に売却する方法です。
土地の所有者はそのままにしておき、法人は個人に対して地代を支払います。
売買物件の収支から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。
このように多くの所得を法人に移転できる可能性があります。
しかし、所有権移転にはコストがかかってしまいます。
実際に管理業務を行っていても、管理の内容に比して管理料や給与が高額な場合は、意図的な所得分散と見られて税務署から否認されることもあります。
小規模企業共済のメリット
小規模共済とは？
小規模企業共済は、中小企業総合事業団が運営している制度です。
個人事業主や小規模企業等の会社役員が廃業・退職した際に共済金等が支払われます。
事業主の退職金制度と呼ばれています。
小規模共済の特徴
1．掛金の全額が所得税の所得控除の対象となる。
2．共済金は退職所得又は公的年金等の雑所得扱いとなる｡(死亡退職時は､みなし相続財産)
3．納付した掛金総額の範囲内で事業資金の貸付けが受けられる。
加入資格
常時使用する従業員の数が20人以下（商業・サービス業は５人以下）の個人事業主及び会社の役員
掛 金
1,000円～70,000円／月
500円刻みです。
半年払い､年払いもできます。
事例
所得税・住民税
税率４３％の方が５万円／月に加入した場合、
５万円×１２ヶ月×税率４３％＝２５．８万円（年間の節税額）
相続税
死亡退職時の共済金は、法定相続人が４人の場合、
５百万円×４人＝２千万円まで非課税。
譲渡税の計算
譲渡税の計算方法
譲渡所得＝譲渡収入−（取得費＋譲渡経費＋相続税額の取得費加算）
譲渡収入
土地の売却代金です。
取得費
土地の購入代金です。仲介手数料等も加算します。
相続した土地を売却した場合には、相続時の評価額ではなく被相続人が実際に購入した金額を引き継ぎます。
相続登記に要した費用、も加算することができます。
譲渡経費
譲渡のために直接要した仲介手数料・測量費等が該当します。
相続税額の取得費加算
相続した財産を相続税の申告期限から３年以内に譲渡した場合に、納付した相続税額の一部を譲渡所得の計算上経費に出来る特例です。
この計算式で計算して譲渡所得が生じる場合には、申告義務が発生します。
譲渡資産の所有期間が５年以下のものを「短期譲渡」といい、５年以上の場合は「長期譲渡」と言います。
相続した財産を売却した場合には、被相続人の取得時期を引き継ぎ、所有期間を判定します。
個別的な条件により、税額の計算方法や特例の適用等に変更が生じる可能性がありますので、具体的な資料を持参の上、税理士又は税務署に相談することをお勧め致します。
固定資産税について
土地や家屋の所有者が死亡し、名義を変更する場合には、法務局で相続登記をしなければなりません。
亡くなられた年の１２月３１日までに手続きを済まされますと、翌年度から固定資産税の納税義務者が変更になります。
土地や家屋の所有者が死亡した後、賦課期日（１月１日）までに相続登記が終了していない場合には、相続人全員が連帯納付税者になり、固定資産税を納付しなければなりません。
相続人の中から、翌年度以降固定資産税を代表して納める人（固定資産税相続人代表者）を決めます。
（この手続によって法的に相続が確定するということではありません。）
届出書を提出した後に相続登記を行った場合は登記が優先されます。
